상가임대차 대항력과 권리금에 대한 이해
상가임대차 대항력과 권리금에 대한 이해
  • 천안아산신문
  • 승인 2019.07.11 10:31
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권혁술 법무사, 법학박사

최근 상가건물 임대차와 관련해 여러 다툼을 보게 된다. 주로 임대차기간 종료 시점에서 분쟁이 발생한다.

당사 간에 합의에 따라 적정한 재계약 조건을 정해 기간을 연장한다면 더할 나위가 없을 터이지만 경기가 어려워 재계약을 하지 않으려는 경우 또는 계약 기간 중간에 부득이하게 영업을 그만두고자 하는 경우에 문제가 된다.

우선 계약 기간이 만료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 못 하는 경우에는 무엇보다도 상가 임차인이 계약 체결 당시 사업자등록 후 세무서에 가서 임대차계약서상 확정일자를 받았는지 살펴보는 것이 중요하다. 자칫 임대인이 보증금을 반환하지 못 할 경우에 해당 상가가 강제집행 될 수 있고 이 경우 사업자등록과 확정일자로 권리의 순위를 정하게 되기 때문이다.

계약 기간 만료 시 보증금 반환 문제와 아울러 다툼이 많은 것이 ‘권리금’이다.

우리 상가건물임대차보호법은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 가리켜 권리금이라고 한다고 규정하고 있다.

그리고 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고 있는데 금지사항은 다음과 같다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
 
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다만, 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 하는 것을 의무사항으로 정하고 있다.

물론 권리금을 지급하고 임차하려는 신규임차인이 있어야 한다는 전제가 붙지만, 임대인과 임차인 모두 알고 지켜야 할 권리금 규정이 있다는 사실은 주지할 필요가 있다고 본다.
 
문의 : 041-554-6655

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