천안아산신문은 천안세종법무법인 권혁술법무사의 자문을 받아 법무와 관련된 정보전달을 목적으로 2회 연속 지면을 배정했다. 지난 호엔 법무사가 하는 일과 종류, 특징에 대해 게재했으며 이번 호에는 실제적인 법무처리 건을 예로 들며 이해를 돕는 내용을 싣는다. <편집자 주>

 

사람이 살아가는 일 중에 누구나 쉽게 접할 수 있는 법무 문제가 바로 주택과 관련한 법무처리다. 전세 계약 등 주택을 임차하면서 발생할 수 있는 문제에 대비할 내용을 알아보자.

1. 주택임차보증금을 전입신고 후에 전부 지급했어요. 이럴 때 우선변제권이 인정되나요?

 

답변 : 주택에 관해 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제 3자에 대한 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고한 때에 주민등록이 된 것으로 보기 때문이다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

또한, 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).

그러므로 주택을 임차할 때는 주택임대차보호법 상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖추는 것이 중요하다. 이 외 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다.

임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖추면 보증금을 나중에 지급했다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 대항요건과 확정일자를 갖춘 때가 기준이다. 이때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다.

 

2. 임대차기간이 만료되었는데도 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하고 있어요. 주소를 다른 곳으로 옮겨야 하는데 어떻게 하면 좋을까요?

 

답변 : 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 대항력을 갖게 되고 보호받을 수 있다. 따라서 경매가 될 때 등 항상 전입신고한 상태여야 임차인으로서 우선변제권과 최우선변제권으로 보호를 받을 수 있다.

그런데 임대차기간이 끝나고 아직 보증금을 반환받지 않은 경우에도 부득이 주소를 다른 곳으로 옮겨야 할 경우가 많다.

대법원은 배우자의 주소가 남겨져 있는 경우에도 보호된다고 넓게 인정하고 있으므로 부득이 필요한 경우에는 배우자의 주소를 남겨두는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다.

만약 모두 다른 곳으로 주소를 옮겨야 한다면 주택임대차보호법상 임차권등기를 신청하고 건물등기부에 임차권등기가 완료된 후에 다른 곳으로 주소를 옮기면 된다.

임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 주소를 옮겨야 한다면 임대차계약서와 주민등록등본을 첨부하여 법원에 임차권등기명령신청을 하면 된다. 주의할 것은 반드시 건물등기부에 임차권등기가 된 후에 주소를 옮겨야 한다는 것이다.

  

 

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대해 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권이 있어야 한다.

우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다. 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 한다.

 

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