최근 천안에서 대규모 임대차 분쟁이 발생했다. 오피스텔 등의 소유자들은 특정 중개업소에 임대차 위임을 하고 해당 중개업소는 소유자들을 대리해 임차인들과 임대차계약을 체결했다.

우리 법체계상 대리인을 통한 계약은 당연히 허용된다. 문제는 대리인이 소유자들과 위임계약을 체결할 때는 소액 월세를 지급하는 계약을 체결하고, 임차인들과 계약을 체결할 때는 고액의 전세 계약을 체결했다는 것.

임차인은 당연히 소유자로부터 위임받은 대리인과 체결한 계약이 당연히 적법 유효할 것이고 전세보증금도 주택의 가액 한도 내에서 보장될 것으로 생각한다.

이러한 임차인들의 기대는 우리 주택임대차보호법 규정상 마땅하다. 법이 ‘임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고했을 때 주민등록이 된 것으로 본다.’ ‘임차주택 양수인(讓受人)(그 밖에 임대 권리 승계한 자 포함)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.’ ‘대항요건과 임대차계약증서 상 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣) 시 임차주택(대지 포함) 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다’고 정하고 있기 때문이다.

그러나 최근 많은 피해자를 발생시킨 임대차 분쟁은 소유자도 임차인도 서로 알지 못한 채 대리인만 아는 임대차 계약서가 작성됐다. 위임받은 대리인은 임차인에게서 고액 전세금을 지금 받았으면서도 소유자에게 그 사실을 숨기고 월세를 지급했다. 더구나 임대차 계약서 단서조항에 보증금 반환은 위임받은 업자가 책임진다고 기재해 임차인이 자칫 보증금을 반환받지 못할 위험을 초래했다.

추후 대규모 소송으로 이어질 공산이 크다. 대리인 행위로 임차인이 보호받을 수 있을지 아니면 대리인 불법행위로 임차인이 피해를 보게 될 것인가가 문제다.

판단은 법원에 맡기더라도 우리가 대리인과 계약을 체결할 때는 반드시 소유자와 계약 내용을 확인하는 것이 필요하다.